中古住宅の検査で最も多い不具合・・・。

築年数が古い物件は、耐震強度が現行法に適合しないということはよくあります。建築基準法は年々厳しくなっていますので、建てられた当時から法律が変更されれば、当然、適合しない部分が出てきます。
このような中古住宅は、耐震補強を施す必要があります。

ただ、それよりも圧倒的に多い不具合があります。

それは・・・


「断熱」です。


断熱は、近年の「省エネ」、「エコ」ブームも相まって、注目されつつあるものですが、中古住宅の建てられた当時（今から10年~20年前）は、ほとんど世間的に注目されていなかった概念です。事実、ほとんどの住宅が断熱の不具合を持っています。

たとえば、床下や収納上部、浴室廻りに断熱材が施工されていない住宅、断熱材は施工されているが、連続して施工されていない住宅などです。正直言いますと、ほぼ１００％に近い確率で、断熱材の施工不備があるのです。

では、断熱材の施工不備があった場合、どのような問題点があるのでしょうか。実は、このような住宅は、

「冬場の冷え込みがひどい」
「隙間風がひどい」
「夏場の空調効率が悪い」

などの問題が存在します。いわば、快適性や居住性に大きな影響を与えるのです。一戸建がマンションなどに比べて寒いといわれる一番の理由は、断熱材の施工不備が原因です。また、「空調効率」の悪さは、家計の光熱費を増加させるため、「省エネ」や「エコ」という概念からは程遠い状態になります。

そこで、最近では「エコリフォーム」と称するリフォーム手法が登場してきています。これは、中古住宅に多くみられる断熱材の施工不備等を改善し、快適で光熱費が掛からない住宅にリフォームする手法です。

具体的には、シングルガラスのアルミサッシの内側にもう一つ窓を設置して、窓の断熱性能を高める、床下や天井裏に断熱材を敷き詰める、家の隙間を埋めて、床下の冷気の上昇を防ぐような工事をします。


金額は一件の家で１００万程度。しかも、今なら国や地方公共団体からの補助金も満載でかなりお得！！　


環境省から認可を受けた団体が定期的にセミナーなどもやっているようですので、是非参加してみてください。私も以前参加したことがあるのですが、案外安い工事費でできることにびっくりしました。
↓
↓ 大阪エコリフォーム普及促進地域協議会

「民主党政策集INDEX2009」から、もうひとつ！　それは、

「中古住宅を診断できる人（ホームインスペクター）の育成」


中古住宅を購入される方には、「この家に欠陥はないだろうか？」「不具合や劣化の程度はどのぐらいなのだろうか？」という不安があると思います。

それならば、「一級建築士等に依頼すれば、診断ぐらいしてもらえるのでは？」　と思われる方も多いと思いますが、実はこれ・・・・　大きな間違いです！


「一級建築士」と言っても、実は医者と同じで、「専門」というものが存在します。具体的には、構造専門、設備専門、意匠専門、積算専門、CAD専門等々。ですので、一級建築士は万能ではなく、自分の得意分野は分かるけど、専門ではない分野は良く分からないという人が多いということです。


とりわけ、「ホームインスペクション」などは、今まであまり知られていない特異な分野ですので、検査や調査のノウハウを得た、その分野の専門家を育てることが必要になるのです。（民間レベルでは行われていますが。）


このような制度ができれば、中古住宅の流通に向けて、消費者が安心して購入できる環境が整えられます。是非とも、実行してもらいたいものです。

「民主党政策集INDEX2009」には、不動産や住宅関連の施策が多く盛り込まれていました。その中でも、私が最も印象に残ったものはこれ！

・1つの業者が売り主と買い主の両方から手数料を取ることの禁止


通常の不動産取引では、「売主」と「買主」双方に異なる不動産業者がつきます。しかしながら、実際の取引では、同一不動産屋が「売主」「買主」の双方の代理となるケースがあるのです。


理由は簡単！　お金の話ですから！


本来、仲介不動産業者は「仲介手数料」という報酬を得て、経営を成り立たせています。しかし、「売主」若しくは「買主」のどちらか一方の代理だけではなくて、「売主」と「買主」の双方の代理を務めることができれば、「仲介手数料」はどうなるでしょうか？


答えは、「仲介手数料」が2倍になる！


報酬が2倍になるのであれば、当然、どこの業者も、1回の取引で倍の報酬がもらえる方がいいに決まってます！　法律では禁止されているのですが、実際の取引では慣習の如く行われている行為です。


また、これには「大きな問題」もあります。それは、


「不動産屋」が、「売主」に肩入れしてしまい、「買主」に不利な状況（消費者に不利な状況）が生まれること。


不動産業者も商売ですから、売らなければ「2倍の仲介手数料」はもらえません。売る為には、「買主」側につくより、「売主」側につかなければなりません。結果、「買主」（消費者側）に不利になるような情報が公開されなかったり、事実が告げられなかったりするのです。

仮に、これから購入する中古物件がこのような状況であるならば、十分に注意するようにしてください。

　中古住宅は住宅ローンを借りる際に不利と言われる事があります。不利と言われる所以は、住宅金融支援機構等の公的融資の基準が関係しています。


融資の可否判断は、住宅金融支援機構の場合、「物件の築年数」や「機構の定める技術基準」によって決まります。規定の築年数をオーバーしてたり、技術基準を満たしていなければ融資の対象外、一定以上の築年数を経たものは返済期間が短縮される等、厳しい基準が存在します。


また、財形住宅融資などの公的融資も住宅金融支援機構の基準に準じているため、「中古住宅は住宅ローンを借りる際に不利」と言われるのです。


しかしながら、民間融資は、基本的に技術基準や築年数制限等はありません。制限は公的融資に比べて圧倒的に広くなります。中には新築同等の返済期間を選択できるところもあります。


民間の場合、個人の返済力（年収や勤続条件）を重視する傾向が強いため、この部分さえクリアできれば、新築と何ら変わりはありません。

住宅等の設置された太陽光発電の余剰電力を従来価格の2倍で買い取る制度が明日からスタートします。買い取り金額は１キロワット時当たり４８円！


これは従来の金額の約2倍に相当する！

太陽光発電を導入するよりほかありませんね。



なぜなら、買い取りに係る増加金額は結局は消費者に跳ね返ってくるからです！


電気代への上乗せは来年４月から始まって、当初はごく少額にとどまる予定。しかしながら、２０１１年度は１カ月当たり３０円程度に、５～１０年後には５０～１００円程度になる見通しだそうです。


これは急がないといけませんね。


最近ではエコリフォームを推進する公的機関もあるようです。
大阪エコリフォーム普及促進地域協議会


補助金の申請も、とんでもないことになっているみたいですよ。

以前から散々言われている事ですが、日本はアメリカのように中古住宅の流通が活発ではありません。アメリカでは、新築時より中古住宅の値段が高くなっている場合もあるようです。


＜以下読売新聞記事＞

　国土交通省が中古住宅の利用促進策に乗り出すことが１５日、明らかになった。景気低迷で新築住宅の需要が落ち込む中で、中古住宅市場を活性化させ る狙いがある。

構造検査を行った建築士や改修工事の履歴情報を整理した民間の第三者機関などを対象に費用を助成することが柱だ。２０１０年度予算の概算要 求に約３００億円を盛り込む。

日本の住宅市場は新築住宅へのニーズが高く、中古市場の整備の立ち遅れが指摘されていた。建築から何年経過したかという情報は示されても、過去に 実施された改修工事の業者や内容などが分からないケースが多く、利用者の間では「改修後の不具合が見つからないか不安」といった声が出ていた。

この内容が即、中古住宅の流通に役立つかどうかはわかりませんが、少なくとも書類や改修履歴があれば、中古住宅にこのような書類が揃っていれば、少なくとも書類上の良い悪いの判断はできます。


中古住宅の場合、建築時の図面などが残っていないケースが多々ありますので、このような施策はどんどん進めていってもらいたいものです。

不況の影響で住宅ローンの返済が滞り、競売物件が激増しているみたいです。


＜以下　東洋経済から抜粋＞
不動産の競売物件が急増している。２００９年８月の全国競売物件数は、前年同月比１・３倍の７３４４件。特に「住宅ローン破綻によるマンション、戸建て住宅の競売物件が増えている」（不動産競売流通協会の吉村光司代表理事）。

製造業倒産が多発する愛知県の競売増が顕著
背景には、リーマンショック以降の景気悪化による収入の減少等の影響がある。その影響が顕著なのが愛知県だ。「自動車、工作機械メーカー等からの受注減に より、今年１月から製造業の下請け企業で資金調達の悪化による倒産が増え始めた」（東京商工リサーチ名古屋支社担当者）。

この厳しい経済環境を反映して、 愛知県の戸建て住宅競売物件数は０８年６～８月の合計数４６から０９年６～８月には１６７へ、３・６倍に急増している。全国的に見ても４％前後で推移して いた完全失業率は直近７月時点では、過去最悪の５・７％にまで上昇しており、さらなる雇用環境悪化もありうる状況だ。

だが、現時点で表面化している競売物件数の増加は、「リーマンショックに端を発する景気後退だけを要因とするのは一部」（吉村理事）ともいわれる。競売とは借金の返済が行き詰まり、担保物件の買い手が見つからないときに裁判所を通じて売りに出す手続きをいう。債務者の返済が滞ってすぐに競売物件とな るわけではない。

２カ月間は競売対象とはならず、この間に融資担当者から連絡があり、リスケ（返済猶予）の話し合いや売却協議が行われることになる。 返済が行き詰まった２カ月後、債権は自動的に競売対象となり、半年～１年後に競売物件化する。

しかも住宅ローン債務者は、収入が減ってすぐにローンの返済 ができなくなるわけではない。貯金の取り崩し、共働き、車を売るなど対策を講じ、半年～２年間延命措置を行った結果、破綻するケースが多いという。



このような競売物件は裁判所などが公開していますので、一度、ご覧になってみてください。中には、値段的にかなり安いものもあります。



ただし、競売物件は「家」の中は見る事ができません。また、占有屋などが居座るケースもあるため、素人が容易に手を出すべきではありません。


今では、そのような物件ばかりを扱っている不動産屋もあるみたいなので、ここはプロに任せる方が無難でしょう。