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中古一戸建の最近のブログ記事

【信頼できる業者かを調べる方法】

2009年11月 5日 21:00

今回は不動産業者が信用できない場合、どうも胡散臭い場合に、業者が信用できるかどうかを調べる方法をお伝えします。

不動産物件を購入する際に、「この業者が信用できるかどうか」という難問に必ずぶち当たります。中には、そんなもの分からないから、営業マンの良し悪しで決めるとい方もおられると思いますが、たいていの営業マンは人当たりが良いように教育されています。

ですので、悪い業者であっても、営業マンの印象は良いはずです。（営業マンが最悪という場合は、論外ですが・・・・）

そこでご紹介したいのが


「業者名簿」


というもの。


不動産業者は宅地や建物を取り扱うため、必ず「宅地建物取引業者」の免許が必要になります。「宅地建物取引業者」には「業者名簿」と言うものが存在し、そこには大いに役に立つ情報が掲載されています。


例えば、


・過去5年間の取引件数や実績

・経営状態

・過去の行政処分歴


等々。


業者が信用できないのであれば、このような書類も目を通すといいでしょう。閲覧方法は各都道府県によって違なりますので、一度、問い合わせてみてください。
　　　

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【中古住宅の広告は小さい文字に着目！】

2009年11月 3日 21:00

広告やパンフレット、インターネット情報全てに共通する事ですが、このような広告媒体には「セールスポイント」を大きく表示するのが基本中の基本。

中古住宅の広告も同様のことが言え、その物件のセールスポイントが大きく取り上げられています。例えば、「二度と出ない物件」、「格安物件！」、「月々７万円でマイホームGET」等々・・・・。

表現は様々ですが、各社創意工夫を凝らして、アピールしています。ただし、このようないわゆる「売り文句」には、あまり惑わされないようにしてください。

何故ならば、本当に欲しい物件の情報、重要な物件の情報はこのような場所に掲載されているのです！


・小さい文字に注目！

・物件概要


小さい文字は購入意思を妨げる情報が載っています。そこには、不動産会社がアピールしたくないような情報があるのです。ですので、広告媒体を見るときには、小さい文字から着目してみるように心がけてください。

また、「物件概要」とは建物の価格や面積、交通、取引形態などが掲載されています。少々難しい単語が並びますが、これぐらいは理解するぐらいにならないといけません。
　　　

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【大手不動産業者と中小不動産業者】

2009年11月 3日 21:00

不動産業界にはは地域に根差した中小の不動産業者から、全国展開するような大手業者まで多数の業者がひしめきあっています。ここでは大手と中小の比較し、両社のメリットを伝えたいと思います。

不動産業者は大手であれ、中小であれ、互いに情報を共有しています。今では、レインズ（指定流通機構）というネットワークを通じて、会員であればホストコンピューター内の情報を引き出す事が可能になり、情報の量という意味では、大手も中小も大差はないと思います。

その上で、大手のメリットを上げるとすれば、


・自社独自の物件がある！

・独自の保証制度がある！

・契約等がシステム化されている！


これらが大手が持つ「安心感」につながっています。特に、大きな資金力をバックボーンにした保証制度等は魅力的です。


なので、全ての面で大手が中小を上回ると思われがちですが、必ずしもそうではありません。中小不動産業者のメリットは、


・地域に密着した物件情報を持っている

・地域の事情をよく理解している


という点です。例えば、候補地がある程度決まっているのであれば、地場の不動産業者の方が、思いがけない優良物件を持っていることもあります。また、暮らしやすさや周辺状況等の地域の情報についても、よく理解しているので、情報としてはかなり魅力的です。

物件候補地がある程度定まっているのであれば、中小不動産業者にゆだねるのもいいでしょう。
　　　

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【新築住宅と中古住宅の値段の違い】

2009年11月 2日 21:00

中古住宅を買う際には、必ず「この物件は安いのか、高いのか？」という疑問が生じてくると思います。ここでは中古住宅と新築住宅の物件価格決定方法の違いを説明します。


新築住宅の場合、物件の価格は、土地の価格や建物を建てるに際して必要になった費用（基礎、躯体設備、造作）、建設会社や不動産会社の利益等が加算されて決定します。要は、コストの積み上げによって価格が決定されるのです。


一方、中古住宅の場合は、ある程度相場が決まっています。地域別の取引の実績に基づいて標準相場があります。これをベースにして、利便性や劣化、設備の充実度、外観等の要素によってポイントを加減して、価格を決定していきます。「（財）不動産近代化流通センターが出している価格査定マニュアルは業界標準となっています。」


例えば、劣化がひどい物件や周辺環境が悪い物件は減点されて安くなる、リフォームしたばかりの物件は加点されて高くなる、といった具合です。


ですので、同じような条件で大きな物件価格は生じません。物件購入前には、ある程度の相場感を養うことが重要です。
　　　

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【中古住宅の税金の話】

2009年10月31日 13:00

稀にですが、「中古住宅は税金が高い」という意見を耳にすることがあります。



確かに、築年数が20年を超えているような住宅は登録免許税や不動産取得税、住宅ローン控除や贈与の恩恵を受けれないケースもあるのですが、築20年以内であれば税金や税制優遇は新築住宅とほとんど変わりません。

（詳細は割愛させていただきます。）



ですので、築20年以内の住宅であれば、税金面での負担は新築住宅とほとんど変わらないと思っていただいていいと思います。



物件を選ばれる時には、築年数にも目を向けるようにしてください。
　　　

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【中古住宅にも保証制度がある！】

2009年10月30日 13:00

一般的な中古住宅の保証（瑕疵担保責任）は長くて2年。しかもそこには、様々な免責事項があり、保証という内容とは程遠いものが大半を占めます。



勿論、売主や仲介不動産屋に相談すれば、保証を延長してもらうことも可能ですが、交渉に応じてもらうことはなかなか難しいものです。



そこで、本日は中古住宅の保証を紹介します。

（財）住宅保証機構という団体が実施する「既存住宅保証制度」というもの。
http://www.how.or.jp/index.html



申請後、現場の検査に合格すれば5年間の保証を得ることができます。しかも、この制度は、保証を確実かつ割安な費用で提供できるよう、国庫補助金を活用した中古住宅保証促進基金によってバックアップされています。



一見、良い制度のように見えますが、実は、この保証を受けるには厳しい条件があるのです。



１．新築後15年以内の建物に限定

２．新築時に、<住宅性能保証制度>
　<住宅性能表示制度><住宅金融公庫融資>
　<建築基準法>のうちいずれかに基づく
　中間検査を受けている戸建住宅であること。

３．増改築工事をした部分が新築時の建物
　全体の延べ床面積の半分を超えていないこと。


この条件に合致する建物はなかなかありません。あくまで保証会社ですから、不具合のある建物はなかなか保証してくれないということです。



このような保証を利用しようとしている方は、事前に条件に合致しているかどうかを十分確認するようにしてください。
　　　

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【中古住宅の物件価格が安いか高いか】

2009年10月29日 13:00

中古物件を見て回っているうちに、必ず湧いてくる疑問。それは、「この物件は安いか高いか？」というもの。



中古住宅の場合、物件価格は周辺の相場より導き出されています。ですので、安いか高いかという判断には、周辺の相場感を養うしか方法はありません。



簡単に思いつく方法はチラシや実際の物件を多く見てまわることなのですが、今はインターネットの時代です。

こんなサイトも存在しますので、このような無料サイトを利用して、より多くの物件情報を検索し、相場感を養うのもいいでしょう。



HOME'Sサイト




アットホーム




この他にもいろいろなサイトがありますので、検索してみるといいでしょう。
　　　

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【中古住宅はイメージの相異がない！】

2009年10月28日 13:00

新築マンションのモデルルームや注文住宅のモデルハウスは確かに見栄えがいいものです。最新の設備や装飾、インテリア、豪華設備は見る者全てを魅了します。



ただし、ここで注意していただきたいのは、これらはあくまで「見本」であって、実際に購入するものとはかけ離れている場合も少なくありません。



実際に、住宅展示場の中のモデルハウスは、一億以上するようなものもあります。



ですので、このようなモデルルームやモデルハウスを自分の家のイメージとして考えていると、後でがっかりすることもあります。

あくまで、モデルルームやモデルハウスは「販売」に有効なツールとしてとらえることが重要です。



では、中古住宅の場合はどうでしょうか？



中古住宅の物件は、今買おうとしている「現物」そのもの。新築のように、出来上がってから落胆することはないですし、見学時に見たイメージとの相異も少ないです。


また、見学時に居住者がいる場合は、使い勝手や住み心地等を体感することができます。



モデルルームやモデルハウスの豪華設備等に胸躍らせて新築物件を購入するよりは、実際のイメージとの相異がない中古住宅を購入する方が、後から後悔する可能性は少ないと言えるのではないでしょうか。
　　　

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【中古住宅に欠陥があれば既に現象化してる】

2009年10月27日 13:00

中古住宅に対して否定的な考えを唱える人の中には、「中古住宅は欠陥が無いか心配」と思われている方がいらっしゃいます。



「耐震性の基準」という意味では、新築住宅よりも劣るのは確かです。（特に築10年を経過しているもの）



しかしながら、構造的に１００％欠陥がないかどうかは、職人や工事監理者、現場監督等の現場に従事する方の技量と知識に依存します。新築であれ、中古であれ、これは変わりません。



よって、中古住宅の「耐震性の基準」が劣っているから、中古住宅に欠陥が多いとは一慨には言えないのです。理由は、「欠陥」の有無は、あくまで建築に関わる方に依存するからです。



また、万が一購入する物件に欠陥があった場合、新築住宅の場合は欠陥が存在する「現象」が出にくいという特徴があります。



「現象」とは、雨漏れやシロアリ被害、家の傾き等の不具合を指します。



これに対し、中古住宅の場合は建てられてから年月が経過していますので、欠陥があれば何らかの「現象」が既に露呈しています。


ある日突然、欠陥現象が露呈するということは起こりにくいのです。


専門家の調査や物件見学時のチェックを行えば、購入前に欠陥を見つけることもできますので、新築よりもむしろ安全度が高いといえます。

 
　　　

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【中古一戸建は利便性の良いものが探しやすい】

2009年10月26日 14:00

良い立地条件の物件を探すのであれば、新築よりも中古住宅の方が断然有利です。


皆様ご存知のように、この何十年かの間に、住宅に利用される土地は利便性の良い都心から、次第に郊外へとシフトしていきました。


ですので、開発しつくされた利便性の良い場所で新築住宅が販売されるのは、稀です。あったとしても、かなり高価なものになります。


これと比較して、中古住宅はいろいろな場所の物件がありますし、交通の便利な場所や、極めて立地条件の良い物件も存在します。


勿論、新築住宅の持つ「機能性やデザイン」を優先されるのであれば否定はしませんが、「良い立地条件」や「価格」を求めるのであれば中古住宅の方が優れていると言えるでしょう。
　　　

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