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2009年10月中古住宅の購入ブログのアーカイブ

【太陽光発電の余剰電力を2倍価格で買い取り！　明日から・・・・】

2009年10月31日 19:11

住宅等の設置された太陽光発電の余剰電力を従来価格の2倍で買い取る制度が明日からスタートします。買い取り金額は１キロワット時当たり４８円！


これは従来の金額の約2倍に相当する！

太陽光発電を導入するよりほかありませんね。



なぜなら、買い取りに係る増加金額は結局は消費者に跳ね返ってくるからです！


電気代への上乗せは来年４月から始まって、当初はごく少額にとどまる予定。しかしながら、２０１１年度は１カ月当たり３０円程度に、５～１０年後には５０～１００円程度になる見通しだそうです。


これは急がないといけませんね。


最近ではエコリフォームを推進する公的機関もあるようです。
大阪エコリフォーム普及促進地域協議会


補助金の申請も、とんでもないことになっているみたいですよ。
　　　

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【中古住宅の税金の話】

2009年10月31日 13:00

稀にですが、「中古住宅は税金が高い」という意見を耳にすることがあります。



確かに、築年数が20年を超えているような住宅は登録免許税や不動産取得税、住宅ローン控除や贈与の恩恵を受けれないケースもあるのですが、築20年以内であれば税金や税制優遇は新築住宅とほとんど変わりません。

（詳細は割愛させていただきます。）



ですので、築20年以内の住宅であれば、税金面での負担は新築住宅とほとんど変わらないと思っていただいていいと思います。



物件を選ばれる時には、築年数にも目を向けるようにしてください。
　　　

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【中古住宅にも保証制度がある！】

2009年10月30日 13:00

一般的な中古住宅の保証（瑕疵担保責任）は長くて2年。しかもそこには、様々な免責事項があり、保証という内容とは程遠いものが大半を占めます。



勿論、売主や仲介不動産屋に相談すれば、保証を延長してもらうことも可能ですが、交渉に応じてもらうことはなかなか難しいものです。



そこで、本日は中古住宅の保証を紹介します。

（財）住宅保証機構という団体が実施する「既存住宅保証制度」というもの。
http://www.how.or.jp/index.html



申請後、現場の検査に合格すれば5年間の保証を得ることができます。しかも、この制度は、保証を確実かつ割安な費用で提供できるよう、国庫補助金を活用した中古住宅保証促進基金によってバックアップされています。



一見、良い制度のように見えますが、実は、この保証を受けるには厳しい条件があるのです。



１．新築後15年以内の建物に限定

２．新築時に、<住宅性能保証制度>
　<住宅性能表示制度><住宅金融公庫融資>
　<建築基準法>のうちいずれかに基づく
　中間検査を受けている戸建住宅であること。

３．増改築工事をした部分が新築時の建物
　全体の延べ床面積の半分を超えていないこと。


この条件に合致する建物はなかなかありません。あくまで保証会社ですから、不具合のある建物はなかなか保証してくれないということです。



このような保証を利用しようとしている方は、事前に条件に合致しているかどうかを十分確認するようにしてください。
　　　

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【中古住宅の物件価格が安いか高いか】

2009年10月29日 13:00

中古物件を見て回っているうちに、必ず湧いてくる疑問。それは、「この物件は安いか高いか？」というもの。



中古住宅の場合、物件価格は周辺の相場より導き出されています。ですので、安いか高いかという判断には、周辺の相場感を養うしか方法はありません。



簡単に思いつく方法はチラシや実際の物件を多く見てまわることなのですが、今はインターネットの時代です。

こんなサイトも存在しますので、このような無料サイトを利用して、より多くの物件情報を検索し、相場感を養うのもいいでしょう。



HOME'Sサイト




アットホーム




この他にもいろいろなサイトがありますので、検索してみるといいでしょう。
　　　

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【中古住宅はイメージの相異がない！】

2009年10月28日 13:00

新築マンションのモデルルームや注文住宅のモデルハウスは確かに見栄えがいいものです。最新の設備や装飾、インテリア、豪華設備は見る者全てを魅了します。



ただし、ここで注意していただきたいのは、これらはあくまで「見本」であって、実際に購入するものとはかけ離れている場合も少なくありません。



実際に、住宅展示場の中のモデルハウスは、一億以上するようなものもあります。



ですので、このようなモデルルームやモデルハウスを自分の家のイメージとして考えていると、後でがっかりすることもあります。

あくまで、モデルルームやモデルハウスは「販売」に有効なツールとしてとらえることが重要です。



では、中古住宅の場合はどうでしょうか？



中古住宅の物件は、今買おうとしている「現物」そのもの。新築のように、出来上がってから落胆することはないですし、見学時に見たイメージとの相異も少ないです。


また、見学時に居住者がいる場合は、使い勝手や住み心地等を体感することができます。



モデルルームやモデルハウスの豪華設備等に胸躍らせて新築物件を購入するよりは、実際のイメージとの相異がない中古住宅を購入する方が、後から後悔する可能性は少ないと言えるのではないでしょうか。
　　　

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【中古住宅に欠陥があれば既に現象化してる】

2009年10月27日 13:00

中古住宅に対して否定的な考えを唱える人の中には、「中古住宅は欠陥が無いか心配」と思われている方がいらっしゃいます。



「耐震性の基準」という意味では、新築住宅よりも劣るのは確かです。（特に築10年を経過しているもの）



しかしながら、構造的に１００％欠陥がないかどうかは、職人や工事監理者、現場監督等の現場に従事する方の技量と知識に依存します。新築であれ、中古であれ、これは変わりません。



よって、中古住宅の「耐震性の基準」が劣っているから、中古住宅に欠陥が多いとは一慨には言えないのです。理由は、「欠陥」の有無は、あくまで建築に関わる方に依存するからです。



また、万が一購入する物件に欠陥があった場合、新築住宅の場合は欠陥が存在する「現象」が出にくいという特徴があります。



「現象」とは、雨漏れやシロアリ被害、家の傾き等の不具合を指します。



これに対し、中古住宅の場合は建てられてから年月が経過していますので、欠陥があれば何らかの「現象」が既に露呈しています。


ある日突然、欠陥現象が露呈するということは起こりにくいのです。


専門家の調査や物件見学時のチェックを行えば、購入前に欠陥を見つけることもできますので、新築よりもむしろ安全度が高いといえます。

 
　　　

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【中古一戸建は利便性の良いものが探しやすい】

2009年10月26日 14:00

良い立地条件の物件を探すのであれば、新築よりも中古住宅の方が断然有利です。


皆様ご存知のように、この何十年かの間に、住宅に利用される土地は利便性の良い都心から、次第に郊外へとシフトしていきました。


ですので、開発しつくされた利便性の良い場所で新築住宅が販売されるのは、稀です。あったとしても、かなり高価なものになります。


これと比較して、中古住宅はいろいろな場所の物件がありますし、交通の便利な場所や、極めて立地条件の良い物件も存在します。


勿論、新築住宅の持つ「機能性やデザイン」を優先されるのであれば否定はしませんが、「良い立地条件」や「価格」を求めるのであれば中古住宅の方が優れていると言えるでしょう。
　　　

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【中古住宅の魅力とは！】

2009年10月25日 13:00
中古住宅の一番の魅力を考えたことがありますでしょうか。この問いに答えるのは非常に簡単です。



中古住宅は新築に比べて「価格が安い」こと



誰もが感覚的に分かることではないでしょうか。



一般的に中古住宅は新築に比べて「2割程度」安いといわれています。例えば、新築で４０００万円の物件と同規模、同立地条件の中古住宅は３２００万円程度となるわけです。


勿論、住宅は物件によって条件が違いますので、一慨に比較するのは難しいですが、物件探しにおける一つの目安として覚えておいてください。


近年は、不況のせいもあって中古住宅の流通が伸びています。（一戸建、マンション共に）


そろそろ日本も、作っては壊す（ビルドアンドスクラップ）時代から、既存のものを維持管理しながら、長く使っていく時代への変遷が求められているのではないでしょうか。


地球規模で温暖化が進んでいる今だからこそ、温室効果ガス２５％削減を明言した今だからこそ、建設業界の革命を起こす必要があると思います。


勿論、「中古で我慢してください」って言っているわけではありません。中古住宅でも、リフォームすれば、新築と見違えるような素晴らしい住宅を実現することも可能だということをお忘れなく。
　　　

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【国土交通省も中古住宅の市場流通を促進！】

2009年10月24日 16:59

以前から散々言われている事ですが、日本はアメリカのように中古住宅の流通が活発ではありません。アメリカでは、新築時より中古住宅の値段が高くなっている場合もあるようです。


＜以下読売新聞記事＞

　国土交通省が中古住宅の利用促進策に乗り出すことが１５日、明らかになった。景気低迷で新築住宅の需要が落ち込む中で、中古住宅市場を活性化させ る狙いがある。

構造検査を行った建築士や改修工事の履歴情報を整理した民間の第三者機関などを対象に費用を助成することが柱だ。２０１０年度予算の概算要 求に約３００億円を盛り込む。

日本の住宅市場は新築住宅へのニーズが高く、中古市場の整備の立ち遅れが指摘されていた。建築から何年経過したかという情報は示されても、過去に 実施された改修工事の業者や内容などが分からないケースが多く、利用者の間では「改修後の不具合が見つからないか不安」といった声が出ていた。



この内容が即、中古住宅の流通に役立つかどうかはわかりませんが、少なくとも書類や改修履歴があれば、中古住宅にこのような書類が揃っていれば、少なくとも書類上の良い悪いの判断はできます。


中古住宅の場合、建築時の図面などが残っていないケースが多々ありますので、このような施策はどんどん進めていってもらいたいものです。
　　　

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【競売物件はお得か！？】

2009年10月24日 14:54

不況の影響で住宅ローンの返済が滞り、競売物件が激増しているみたいです。


＜以下　東洋経済から抜粋＞
不動産の競売物件が急増している。２００９年８月の全国競売物件数は、前年同月比１・３倍の７３４４件。特に「住宅ローン破綻によるマンション、戸建て住宅の競売物件が増えている」（不動産競売流通協会の吉村光司代表理事）。

製造業倒産が多発する愛知県の競売増が顕著
背景には、リーマンショック以降の景気悪化による収入の減少等の影響がある。その影響が顕著なのが愛知県だ。「自動車、工作機械メーカー等からの受注減に より、今年１月から製造業の下請け企業で資金調達の悪化による倒産が増え始めた」（東京商工リサーチ名古屋支社担当者）。

この厳しい経済環境を反映して、 愛知県の戸建て住宅競売物件数は０８年６～８月の合計数４６から０９年６～８月には１６７へ、３・６倍に急増している。全国的に見ても４％前後で推移して いた完全失業率は直近７月時点では、過去最悪の５・７％にまで上昇しており、さらなる雇用環境悪化もありうる状況だ。

だが、現時点で表面化している競売物件数の増加は、「リーマンショックに端を発する景気後退だけを要因とするのは一部」（吉村理事）ともいわれる。競売とは借金の返済が行き詰まり、担保物件の買い手が見つからないときに裁判所を通じて売りに出す手続きをいう。債務者の返済が滞ってすぐに競売物件とな るわけではない。

２カ月間は競売対象とはならず、この間に融資担当者から連絡があり、リスケ（返済猶予）の話し合いや売却協議が行われることになる。 返済が行き詰まった２カ月後、債権は自動的に競売対象となり、半年～１年後に競売物件化する。

しかも住宅ローン債務者は、収入が減ってすぐにローンの返済 ができなくなるわけではない。貯金の取り崩し、共働き、車を売るなど対策を講じ、半年～２年間延命措置を行った結果、破綻するケースが多いという。



このような競売物件は裁判所などが公開していますので、一度、ご覧になってみてください。中には、値段的にかなり安いものもあります。



ただし、競売物件は「家」の中は見る事ができません。また、占有屋などが居座るケースもあるため、素人が容易に手を出すべきではありません。


今では、そのような物件ばかりを扱っている不動産屋もあるみたいなので、ここはプロに任せる方が無難でしょう。
　　　

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