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中古住宅の検査で最も多い不具合・・・。

築年数が古い物件は、耐震強度が現行法に適合しないということはよくあります。建築基準法は年々厳しくなっていますので、建てられた当時から法律が変更されれば、当然、適合しない部分が出てきます。
このような中古住宅は、耐震補強を施す必要があります。

ただ、それよりも圧倒的に多い不具合があります。

それは・・・


「断熱」です。


断熱は、近年の「省エネ」、「エコ」ブームも相まって、注目されつつあるものですが、中古住宅の建てられた当時（今から10年~20年前）は、ほとんど世間的に注目されていなかった概念です。事実、ほとんどの住宅が断熱の不具合を持っています。

たとえば、床下や収納上部、浴室廻りに断熱材が施工されていない住宅、断熱材は施工されているが、連続して施工されていない住宅などです。正直言いますと、ほぼ１００％に近い確率で、断熱材の施工不備があるのです。

では、断熱材の施工不備があった場合、どのような問題点があるのでしょうか。実は、このような住宅は、

「冬場の冷え込みがひどい」
「隙間風がひどい」
「夏場の空調効率が悪い」

などの問題が存在します。いわば、快適性や居住性に大きな影響を与えるのです。一戸建がマンションなどに比べて寒いといわれる一番の理由は、断熱材の施工不備が原因です。また、「空調効率」の悪さは、家計の光熱費を増加させるため、「省エネ」や「エコ」という概念からは程遠い状態になります。

そこで、最近では「エコリフォーム」と称するリフォーム手法が登場してきています。これは、中古住宅に多くみられる断熱材の施工不備等を改善し、快適で光熱費が掛からない住宅にリフォームする手法です。

具体的には、シングルガラスのアルミサッシの内側にもう一つ窓を設置して、窓の断熱性能を高める、床下や天井裏に断熱材を敷き詰める、家の隙間を埋めて、床下の冷気の上昇を防ぐような工事をします。


金額は一件の家で１００万程度。しかも、今なら国や地方公共団体からの補助金も満載でかなりお得！！　


環境省から認可を受けた団体が定期的にセミナーなどもやっているようですので、是非参加してみてください。私も以前参加したことがあるのですが、案外安い工事費でできることにびっくりしました。
↓
↓ 大阪エコリフォーム普及促進地域協議会

「民主党政策集INDEX2009」から、もうひとつ！　それは、

「中古住宅を診断できる人（ホームインスペクター）の育成」


中古住宅を購入される方には、「この家に欠陥はないだろうか？」「不具合や劣化の程度はどのぐらいなのだろうか？」という不安があると思います。

それならば、「一級建築士等に依頼すれば、診断ぐらいしてもらえるのでは？」　と思われる方も多いと思いますが、実はこれ・・・・　大きな間違いです！


「一級建築士」と言っても、実は医者と同じで、「専門」というものが存在します。具体的には、構造専門、設備専門、意匠専門、積算専門、CAD専門等々。ですので、一級建築士は万能ではなく、自分の得意分野は分かるけど、専門ではない分野は良く分からないという人が多いということです。


とりわけ、「ホームインスペクション」などは、今まであまり知られていない特異な分野ですので、検査や調査のノウハウを得た、その分野の専門家を育てることが必要になるのです。（民間レベルでは行われていますが。）


このような制度ができれば、中古住宅の流通に向けて、消費者が安心して購入できる環境が整えられます。是非とも、実行してもらいたいものです。

「民主党政策集INDEX2009」には、不動産や住宅関連の施策が多く盛り込まれていました。その中でも、私が最も印象に残ったものはこれ！

・1つの業者が売り主と買い主の両方から手数料を取ることの禁止


通常の不動産取引では、「売主」と「買主」双方に異なる不動産業者がつきます。しかしながら、実際の取引では、同一不動産屋が「売主」「買主」の双方の代理となるケースがあるのです。


理由は簡単！　お金の話ですから！


本来、仲介不動産業者は「仲介手数料」という報酬を得て、経営を成り立たせています。しかし、「売主」若しくは「買主」のどちらか一方の代理だけではなくて、「売主」と「買主」の双方の代理を務めることができれば、「仲介手数料」はどうなるでしょうか？


答えは、「仲介手数料」が2倍になる！


報酬が2倍になるのであれば、当然、どこの業者も、1回の取引で倍の報酬がもらえる方がいいに決まってます！　法律では禁止されているのですが、実際の取引では慣習の如く行われている行為です。


また、これには「大きな問題」もあります。それは、


「不動産屋」が、「売主」に肩入れしてしまい、「買主」に不利な状況（消費者に不利な状況）が生まれること。


不動産業者も商売ですから、売らなければ「2倍の仲介手数料」はもらえません。売る為には、「買主」側につくより、「売主」側につかなければなりません。結果、「買主」（消費者側）に不利になるような情報が公開されなかったり、事実が告げられなかったりするのです。

仮に、これから購入する中古物件がこのような状況であるならば、十分に注意するようにしてください。

今回は不動産業者が信用できない場合、どうも胡散臭い場合に、業者が信用できるかどうかを調べる方法をお伝えします。

不動産物件を購入する際に、「この業者が信用できるかどうか」という難問に必ずぶち当たります。中には、そんなもの分からないから、営業マンの良し悪しで決めるとい方もおられると思いますが、たいていの営業マンは人当たりが良いように教育されています。

ですので、悪い業者であっても、営業マンの印象は良いはずです。（営業マンが最悪という場合は、論外ですが・・・・）

そこでご紹介したいのが


「業者名簿」


というもの。


不動産業者は宅地や建物を取り扱うため、必ず「宅地建物取引業者」の免許が必要になります。「宅地建物取引業者」には「業者名簿」と言うものが存在し、そこには大いに役に立つ情報が掲載されています。


例えば、


・過去5年間の取引件数や実績

・経営状態

・過去の行政処分歴


等々。


業者が信用できないのであれば、このような書類も目を通すといいでしょう。閲覧方法は各都道府県によって違なりますので、一度、問い合わせてみてください。

不動産業界にはは地域に根差した中小の不動産業者から、全国展開するような大手業者まで多数の業者がひしめきあっています。ここでは大手と中小の比較し、両社のメリットを伝えたいと思います。

不動産業者は大手であれ、中小であれ、互いに情報を共有しています。今では、レインズ（指定流通機構）というネットワークを通じて、会員であればホストコンピューター内の情報を引き出す事が可能になり、情報の量という意味では、大手も中小も大差はないと思います。

その上で、大手のメリットを上げるとすれば、


・自社独自の物件がある！

・独自の保証制度がある！

・契約等がシステム化されている！


これらが大手が持つ「安心感」につながっています。特に、大きな資金力をバックボーンにした保証制度等は魅力的です。


なので、全ての面で大手が中小を上回ると思われがちですが、必ずしもそうではありません。中小不動産業者のメリットは、


・地域に密着した物件情報を持っている

・地域の事情をよく理解している


という点です。例えば、候補地がある程度決まっているのであれば、地場の不動産業者の方が、思いがけない優良物件を持っていることもあります。また、暮らしやすさや周辺状況等の地域の情報についても、よく理解しているので、情報としてはかなり魅力的です。

物件候補地がある程度定まっているのであれば、中小不動産業者にゆだねるのもいいでしょう。

広告やパンフレット、インターネット情報全てに共通する事ですが、このような広告媒体には「セールスポイント」を大きく表示するのが基本中の基本。

中古住宅の広告も同様のことが言え、その物件のセールスポイントが大きく取り上げられています。例えば、「二度と出ない物件」、「格安物件！」、「月々７万円でマイホームGET」等々・・・・。

表現は様々ですが、各社創意工夫を凝らして、アピールしています。ただし、このようないわゆる「売り文句」には、あまり惑わされないようにしてください。

何故ならば、本当に欲しい物件の情報、重要な物件の情報はこのような場所に掲載されているのです！


・小さい文字に注目！

・物件概要


小さい文字は購入意思を妨げる情報が載っています。そこには、不動産会社がアピールしたくないような情報があるのです。ですので、広告媒体を見るときには、小さい文字から着目してみるように心がけてください。

また、「物件概要」とは建物の価格や面積、交通、取引形態などが掲載されています。少々難しい単語が並びますが、これぐらいは理解するぐらいにならないといけません。

中古住宅を買う際には、必ず「この物件は安いのか、高いのか？」という疑問が生じてくると思います。ここでは中古住宅と新築住宅の物件価格決定方法の違いを説明します。


新築住宅の場合、物件の価格は、土地の価格や建物を建てるに際して必要になった費用（基礎、躯体設備、造作）、建設会社や不動産会社の利益等が加算されて決定します。要は、コストの積み上げによって価格が決定されるのです。


一方、中古住宅の場合は、ある程度相場が決まっています。地域別の取引の実績に基づいて標準相場があります。これをベースにして、利便性や劣化、設備の充実度、外観等の要素によってポイントを加減して、価格を決定していきます。「（財）不動産近代化流通センターが出している価格査定マニュアルは業界標準となっています。」


例えば、劣化がひどい物件や周辺環境が悪い物件は減点されて安くなる、リフォームしたばかりの物件は加点されて高くなる、といった具合です。


ですので、同じような条件で大きな物件価格は生じません。物件購入前には、ある程度の相場感を養うことが重要です。

　中古住宅は住宅ローンを借りる際に不利と言われる事があります。不利と言われる所以は、住宅金融支援機構等の公的融資の基準が関係しています。


融資の可否判断は、住宅金融支援機構の場合、「物件の築年数」や「機構の定める技術基準」によって決まります。規定の築年数をオーバーしてたり、技術基準を満たしていなければ融資の対象外、一定以上の築年数を経たものは返済期間が短縮される等、厳しい基準が存在します。


また、財形住宅融資などの公的融資も住宅金融支援機構の基準に準じているため、「中古住宅は住宅ローンを借りる際に不利」と言われるのです。


しかしながら、民間融資は、基本的に技術基準や築年数制限等はありません。制限は公的融資に比べて圧倒的に広くなります。中には新築同等の返済期間を選択できるところもあります。


民間の場合、個人の返済力（年収や勤続条件）を重視する傾向が強いため、この部分さえクリアできれば、新築と何ら変わりはありません。

住宅等の設置された太陽光発電の余剰電力を従来価格の2倍で買い取る制度が明日からスタートします。買い取り金額は１キロワット時当たり４８円！


これは従来の金額の約2倍に相当する！

太陽光発電を導入するよりほかありませんね。



なぜなら、買い取りに係る増加金額は結局は消費者に跳ね返ってくるからです！


電気代への上乗せは来年４月から始まって、当初はごく少額にとどまる予定。しかしながら、２０１１年度は１カ月当たり３０円程度に、５～１０年後には５０～１００円程度になる見通しだそうです。


これは急がないといけませんね。


最近ではエコリフォームを推進する公的機関もあるようです。
大阪エコリフォーム普及促進地域協議会


補助金の申請も、とんでもないことになっているみたいですよ。

稀にですが、「中古住宅は税金が高い」という意見を耳にすることがあります。



確かに、築年数が20年を超えているような住宅は登録免許税や不動産取得税、住宅ローン控除や贈与の恩恵を受けれないケースもあるのですが、築20年以内であれば税金や税制優遇は新築住宅とほとんど変わりません。

（詳細は割愛させていただきます。）



ですので、築20年以内の住宅であれば、税金面での負担は新築住宅とほとんど変わらないと思っていただいていいと思います。



物件を選ばれる時には、築年数にも目を向けるようにしてください。